Juridische aspecten

Verplichtingen en vrijwaring verkoper
De belangrijkste verplichting van de verkoper is aan de koper de eigendom of (indien het van het pand een ander recht betreft) dat recht te leveren. Daarvoor staat de verkoper in. Voor het overige sluit verkoper elke aansprakelijkheid uit en verleent de verkoper geen enkele vrijwaring. Dat betekent o.a. dat de koper het risico draagt dat de aangegeven oppervlakte niet juist is. Verder neemt de koper alle verhuur- en verpachtverplichtingen over, en alle bijzondere rechten en verplichtingen, zoals beperkte rechten, erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen. Dat geldt ook voor gebreken en verontreinigingen in het pand of in de bodem. Roerende zaken zijn niet in de verkoop begrepen, tenzij dit anders vermeld is in de Bijzondere Veilingvoorwaarden.

Verhuring en huurbeding
Als het geveilde pand verhuurd is, gaan de rechten en plichten uit de huur op de koper over. Dat geldt ook voor pacht. Daar is echter een uitzondering op. Als de huur strijdig is met het veelal door de hypotheekhouder gemaakt huurbeding, of als de huur is aangegaan nadat op het pand beslag is gelegd, kan de nietigheid van de huur worden ingeroepen. Het huurbeding houdt in dat de hypotheekgever (de geldlener dus) niet bevoegd is het onderpand te verhuren en te beschikken over huurtermijnen zonder toestemming van de hypotheekhouder. Indien in strijd met dit beding en dus zonder toestemming toch een huurovereenkomst is gesloten, kan in beginsel de nietigheid hiervan worden ingeroepen. De koper zal de ontruiming op eigen kosten moeten bewerkstelligen. Bij woonruimte dient dan echter eerst nog voorafgaande aan de veiling door de verkoper/hypotheekhouder de Voorzieningenrechter te worden ingeschakeld. De verkoper staat niet in voor de bevoegdheid van de koper tot ontruiming.

Wanprestatie
Bij niet of niet tijdige nakoming door hetzij koper, hetzij verkoper, anders dan door een niet aan één der partijen toe te rekenen tekortkoming, is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, zodra hij in verzuim is. Een partij is pas in verzuim, als hij, na bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende drie dagen met de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen nalatig blijft. De wederpartij heeft dan de keuze tussen:

1. nakoming van de koopovereenkomst te vorderen, indien dit in redelijkheid van de nalatige verlangd kan worden, in welk geval de nalatige na afloop van de vermelde termijn van drie dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille (3 0/00) van de koopsom met een minimum van in elk geval duizend euro ( € 1.000,=)  of,
2. de koopovereenkomst te ontbinden, met dien verstande dat de ontbinding door de koper slechts kan worden gevraagd door rechterlijke tussenkomst. In geval van ontbinding verbeurt de nalatige partij tegenover de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete van vijftien procent (15%) van de koopsom. Zie artikel 26 AVVE 2017.

terug naar boven